En bref
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique à toute personne qui loue un logement meublé sans que cette activité constitue son activité principale ni dépasse certains seuils de recettes. Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles : le micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le régime réel (déduction des charges réelles et amortissement du bien). L’amortissement, réservé au régime réel, permet de réduire voire d’annuler l’impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années. Le choix du régime dépend du montant des recettes, des charges réelles et de la stratégie patrimoniale du propriétaire.
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Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP concerne les particuliers qui donnent en location un bien meublé (résidence principale du locataire, meublé de tourisme, chambre d’hôtes, résidence étudiante ou senior en para-hôtellerie) sans que cette activité soit exercée à titre professionnel. Les recettes sont imposées en BIC et non en revenus fonciers, contrairement à la location nue.
Conditions pour rester en LMNP (et non en LMP)
Depuis la loi de finances 2020, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’applique uniquement si les deux conditions suivantes sont réunies cumulativement :
- Les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € ;
- Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, etc.).
Si une seule de ces conditions manque, le loueur reste en LMNP, quel que soit le montant des loyers perçus. Cette règle est fixée à l’article 155 IV du Code général des impôts (Légifrance, CGI art. 155).
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | Peu importe le montant | > 23 000 € |
| Comparaison aux autres revenus | Inférieures ou égales | Supérieures |
| Cotisations sociales (SSI) | Non, sauf cas particuliers de location courte durée | Oui |
| Déficits | Imputables sur revenus BIC non professionnels uniquement (reportables 10 ans) | Imputables sur le revenu global |
Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir ?
Le loueur en LMNP a le choix (ou parfois l’obligation, selon les seuils) entre deux régimes d’imposition des recettes locatives meublées.
Le régime micro-BIC
Applicable de plein droit si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les recettes 2025 (location meublée de longue durée, meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes), seuil porté à 83 600 € pour les recettes 2026 à 2028 (revalorisation triennale, BOFiP ACTU-2025-00127 ; cf. service-public.gouv.fr, location meublée). Il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes pour couvrir l’ensemble des charges. Aucune déduction réelle n’est possible, et l’amortissement du bien est exclu de ce régime.
Cas particulier des meublés de tourisme non classés (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « Le Meur ») : le micro-BIC ne s’applique que jusqu’à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement réduit à 30 %. Les meublés de tourisme classés relèvent du régime général (77 700 € pour les recettes 2025, 83 600 € pour les recettes 2026-2028, abattement 50 %).
Le régime réel
Obligatoire au-delà du seuil du micro-BIC, ou accessible sur option pour les loueurs en dessous du seuil. Il permet de déduire l’intégralité des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, travaux d’entretien) et surtout de pratiquer l’amortissement comptable du bien et du mobilier.
| Régime | Seuil de recettes | Abattement / déduction | Amortissement possible |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC (longue durée, tourisme classé) | ≤ 77 700 € (recettes 2025) · ≤ 83 600 € (recettes 2026-2028) | Abattement forfaitaire 50 % | Non |
| Micro-BIC (tourisme non classé) | ≤ 15 000 € | Abattement forfaitaire 30 % | Non |
| Réel simplifié | Au-delà du seuil ou sur option | Charges réelles déduites | Oui |
L’amortissement en LMNP au régime réel
L’amortissement consiste à répartir la valeur du bien (hors terrain, non amortissable) et du mobilier sur leur durée d’usage estimée, généralement 20 à 30 ans pour le bâti et 5 à 10 ans pour le mobilier. Cette charge comptable, bien que ne correspondant à aucune sortie de trésorerie, vient diminuer le résultat imposable chaque année.
Deux règles importantes encadrent ce mécanisme :
- L’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal : il est plafonné au montant du résultat avant amortissement (CGI, art. 39 C, II). L’excédent est reporté sans limitation de durée.
- En cas de revente, depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable : le prix d’acquisition est minoré des amortissements pratiqués (CGI, art. 150 VB, III — Légifrance), sauf exceptions (résidences étudiantes, seniors et EHPAD, et dépenses de travaux mentionnées au 4° du II du même article). La plus-value reste imposée selon le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, mais sur une assiette majorée.
Concrètement, ce mécanisme permet souvent de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années, sans pour autant garantir une absence totale de fiscalité sur le long terme, notamment lors de la revente ou en cas de changement de situation.
Cotisations sociales et prélèvements
En LMNP, les revenus locatifs ne sont en principe pas soumis aux cotisations sociales du régime des indépendants (SSI), mais uniquement aux prélèvements sociaux sur le revenu (CSG-CRDS) au taux applicable aux revenus du patrimoine. Une exception existe pour la location de meublés de tourisme de courte durée au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, qui peut entraîner une affiliation au régime social des indépendants (cf. service-public.gouv.fr, location meublée non professionnelle).
Comment déclarer son activité LMNP ?
- Immatriculation via le guichet unique de l’INPI (déclaration d’activité de loueur en meublé) pour obtenir un numéro SIRET.
- Choix du régime fiscal (micro-BIC par défaut, option pour le réel si intérêt démontré).
- Tenue d’une comptabilité (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) en cas de régime réel, en général avec l’appui d’un expert-comptable spécialisé.
- Déclaration annuelle des revenus BIC via la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.
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FAQ
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le passage en LMP nécessite deux conditions cumulatives : des recettes locatives supérieures à 23 000 € par an ET supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (CGI, art. 155 IV). En dessous de ces critères, le statut reste LMNP, avec un régime fiscal et social plus souple.
Faut-il obligatoirement choisir le régime réel en LMNP ?
Non, sauf si les recettes dépassent le seuil du micro-BIC : 77 700 € pour les recettes 2025 et 83 600 € pour les recettes 2026 à 2028 (location meublée de longue durée et meublés de tourisme classés) ; 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. En dessous de ces seuils, le régime réel reste accessible sur option, notamment si les charges réelles et l’amortissement rendent ce régime plus avantageux que l’abattement forfaitaire du micro-BIC.
L’amortissement LMNP permet-il de ne jamais payer d’impôt ?
Non. L’amortissement réduit le résultat imposable et peut le ramener à zéro certaines années, mais il ne peut pas créer de déficit reportable sur le revenu global. Il n’annule pas non plus les prélèvements sociaux ni la fiscalité éventuelle lors de la revente du bien.
Le LMNP est-il compatible avec la location d’un bien classé meublé de tourisme ?
Oui. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes annuelles avec un abattement de 30 % ; un meublé de tourisme classé relève du régime général (77 700 € pour les recettes 2025, 83 600 € pour les recettes 2026-2028, abattement 50 %). Les seuils en vigueur peuvent être vérifiés sur service-public.gouv.fr avant toute déclaration.
Sources réglementaires vérifiées sur les sites officiels, à jour au 24 août 2026. Vérifiez la version en vigueur avant toute démarche.
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